+386 1 589 83 86     Ta e-poštni naslov je zaščiten proti smetenju. Potrebujete Javascript za pogled.

povezava na celotno pdf poročilo: Poročilo2019.pdf

 

POROČILO O SLOVENSKEM TRGU POSLOVNIH NEPREMIČNIN 2019

 

 

MAKROEKONOMSKI OKVIR

 

Makroekonomski okvir poročilo 2019

Slovenija je v zadnjih letih dosegala visoko gospodarsko rast. V letu 2019 se je rast umirila, v letu 2020 pa se pričakuje nadaljevanje umirjene gospodarske rasti. Nižja rast je odraz upočasnitve gospodarske rasti v trgovinskih partnericah in poslabšanja pričakovanj v letošnjem letu. Pričakuje se nadaljevanje visoke zasebne potrošnje in razmeroma ugodna gibanja na trgu dela. Vzroki visoke potrošnje so višje plače in socialni transferji, visoka zaposlenost in povečanje potrošniških kreditov. Nižja rast pa je povezana z nižjo rastjo investicij (zlasti gradbenih in manj v stroje in opremo). Pričakuje se tudi nadaljevanje rasti izvoza, kljub temu bo menjava s tujino ostala negativna. Nadaljujejo se negotovosti v mednarodnem okolju – protekcionistični ukrepi in nevarnost trgovinskih vojn, nepredvidljivost gospodarskih ukrepov ZDA, nepredvidljivost posledic izstopa Združenega kraljestva iz EU, umirjanje gospodarske rasti Kitajske, posledice epidemije Koronavirusa in geopolitična tveganja na bližnjem vzhodu (Iran).

 

Brezposelnost je zaradi ugodnih gospodarskih gibanj relativno nizka, v novem letu se pričakuje nadaljevanje zmanjšanja brezposelnosti. V letu 2019 je bila inflacija 2%, v letu 2020 pa je pričakovati višjo inflacijo. Pričakuje se predvsem višanje cen storitev in neenergetskega blaga.

 

 

Po rekordnem povečanju števila gradbenih dovoljenj v letu 2016, se nadaljuje upad izdanih gradbenih dovoljenj za nestanovanjske (poslovne) zgradbe. V letu 2019 je bilo izdanih gradbenih dovoljenj za ca. 800.000 m2 nestano-vanjskih površin oz. 10% manj kot pred letom dni. Po drugi strani pa je z zamikom v letu 2018 dosežena visoka rast dokončanih nestanovanjskih objektov (ca. 110.000 m2), podatki za leto 2019 še niso objavljeni. Zaradi zmanjšanja izdanih gradbenih dovoljenj lahko v prihodnosti pričakuje-mo nižji obseg dokončanih nestanovanjskih stavb.

 

Podobno sliko kažejo podatki o vrednosti gradbenih del za nestanovanjske stavbe. Po dveh letih močne rasti v letu 2019 vrednost gradbenih del ostaja skoraj nespremenjena. V letu 2020 ne pričakujemo bistveno povečanje vrednosti gradbenih del.

 

Fiksne obrestne mere za nova posojila za pravne osebe nad 1 milijon evrov ostajajo nespremenjene in na razmeroma nizki ravni - 1,9% (v rangu med 1,4% in 2,9%). Obseg kreditov nefinančnim družbam se je v letu 2019 povečal za 4,8% na 8,9 milijard evrov. Za primerjavo: leta 2008 ob začetku krize je znašal obseg takšnih kreditov 20,3 milijarde evrov.

 

 

 

PISARNIŠKI PROSTORI

 

 

 

Ponudba

Po grobih ocenah znaša površina pisarniških prostorov v Ljubljani milijon kvadratnih metrov. Povprečna starost pisarniških prostorov v Ljubljani je ca. 45 let. Na trgu močno primanjkuje sodobnih pisarniških prostorov z dobro prometno povezavo, zadostnimi parkirnimi mesti, sodobne arhitekture in nizkimi obratovalnimi stroški.

V Ljubljani so trenutno na voljo še prazni in neizdelani pisarniški prostori v Dunajskih Kristalih in Situli. Edina pomembnejša novogradnja v pisarniških prostorov v letu 2019 je poslovni objekt v Stegnah velikost ca. 5.300 m2 investitorja Golden Palace. V gradnji je tudi manjši poslovni objekt prizidek ob Dunajski cesti velikosti ca. 2.000 m2, ki bo na voljo septembra 2020. Načrtuje se tudi gradnja večjega poslovnega objekta ob Vilharjevi ceste Slovaškega investitorja Corwin.

Večina pisarniških objektov je v uporabi lastnika nepremičnine. Zelo veliko poslovnih objektov je v lasti več (etažnih) lastnikov kar onemogoča optimalno upravljanje  stavb. V letu 2019 se je na nepremicnine.net v povprečju oglaševalo 195.000 m2 pisarniških prostorov za oddajo in 70.000 m2 za prodajo (pri tem je potrebno upoštevati, da se oglasi za isto nepremičnino lahko ponavljajo).

 

Povpraševanje

Največjo skupino povpraševalcev predstavljajo lokalna storitvena podjetja, ki kratkoročno najemajo manjše površine. Povprečna površina najema pisarniških površin  je v Ljubljani nekaj nad 100 m2, v Mariboru pa pod 100 m2. Največji evidentiran najemni posel je bil realiziran v Ljubljani s pogodbeno površino ca. 9.400 m2 (objekt Slovenijales), največji v Mariboru pa s površino manj od 1.000 m2. Povprečna doba najema je 18 mesecev. Povprečne površine nakupa v primerjavi z najemom so nekoliko višje.

Na trgu je zaznati povečano povpraševanje po nakupu naložbenih nepremičnin oddanih v najem. Največji povpraševalci so domači nepremičninski skladi. V letu 2019 je bilo v Ljubljani oddanih ca. 68.000 m2 poslovnih prostorov, kar je 20% manj kot leto prej. Evidentiranih prodaj je bilo za 16.000 m2 kar je 50% manj kot v letu 2018.

 

Najemnine in prodajne cene

Povprečne mesečne najemnine pisarn v Ljubljani ostajajo stabilne pri ca. 11 €/m2, najemnine v Mariboru so se v letu 2019 dvignile na 7,5 €/m2. Okvirne najemnine so prikazane v tabeli:

 

 

Povprečna prodajna cena pisarniških prostorov v Ljubljani ostaja nespremenjena pri ca. 1.400 €/m2, enako velja za Maribor, kjer je cena povprečnih pisarniških prostorov za polovico nižja (590 €/m2).

Stopnje nezasedenosti so zelo različne glede na lego in starost oz. kvaliteto pisarniških prostorov. Vsi sodobni pisarniški prostori v Ljubljani so praktično polno zasedeni s stopnjo nezasedenosti ca. 5%. Starejši in manj kvalitetni objekti pa imajo stopnjo nezasedenosti tudi nad 20%. Natančnejši podatki niso znani.

 

 

TRGOVSKI PROSTORI

 

 

 

Ponudba

V Ljubljani je ca. 1,7 m2 trgovskih površin na prebivalca, kar je še vedno pod evropskim povprečjem. Slovensko povprečje je sicer 1,1 m2 na prebivalca. Večina sodobnih trgovskih površin je bilo zgrajenih v zadnjih 20 letih.

 

V Ljubljani sta trenutno v gradnji pohištveni center IKEA velikosti 32.000 m2 in novo nakupovalno središče SES Spar v Šiški s površino 32.000 m2. Načrtovana je tudi razširitev nakupovalnega centra Supernova Rudnik za dodatnih 34.000 m2 trgovskih površin. Ponovno so zaživeli tudi načrti o dokončanju nakupovalnega središča Stožice.

 

Večina nakupovalnih središč je v lasti velikih trgovskih verig ali večjih predvsem tujih nepremičninskih skladov (npr Supernova). Pomemben del ponudbe predstavljajo tudi trgovske površine v središčih večjih mest. Kvalitetnejše trgovske površine se praviloma oddajajo v najem in niso na prodaj. Javno se oglašuje  razmeroma malo število trgovskih površin.

 

Povpraševanje

Največji povpraševalci po trgovskih prostorih so uveljavljeni domači in tuji trgovci. Najemne pogodbe, predvsem v trgovskih centrih, so sklenjene za daljše časovno obdobje (od 5 let do 15 let in več) in niso vedno zajete v javno dostopnih statistikah. Po evidentiranih najemnih poslih znaša povprečni najem trgovskega prostora v Ljubljana 200 m2, v Mariboru pa 900 m2. V Mariboru je bilo v nakupovalnih centrih v letu 2019 registriranih kar nekaj večjih najemnih poslov (Merkur, Mercator, Tuš). Največji med njimi je najem 18.000 m2 trgovskih prostorov v Merkur Centru na Tržaški cesti po mesečni najemnini 5,3 €/m2 za dobo 25 let. Več nakupovalnih centrov je tudi zamenjalo lastnike, glej razdelek največje transakcije.

 

Najemnine in prodajne cene

Mesečne najemnine se zelo razlikujejo glede na lokacijo in velikost najetih površin. Najvišja evidentirana najemnina za 50 m2 lokala na Prešernovem trgu v Ljubljani je bila 120 €/m2. Okvirne najemnine trgovskih prostorov  so prikazane v tabeli in so razmeroma stabilne:

 

 

Največja evidentirana transakcija v letu 2019 je bila prodaja Mercator Center Šiška s površino  31.900 m2 po ceni 38,2 milijona evrov oz. 1.200€/m2. Posel je bil sicer realiziran že konec leta 2018. Brez te transakcije bi bila povprečna prodajna cena trgovskega prostora v Ljubljani 1.470 €/m2.  Stopnje nezasedenosti v nakupovalnih centrih in središču Ljubljane so zelo nizke, nakupovalni centri so praktično polno zasedeni. Nezasedenost ni višja od 5%. Na manj kvalitetnih in perifernih lokacijah je stopnja nezasedenosti med 10% in 20%. Natančnejši podatki niso znani.

 

 

INDUSTRIJSKI PROSTORI

 

 

 

 

 

Ponudba

V Ljubljani močno primanjkuje sodobnih industrijsko skladiščnih prostorov. Vzrok je v pomanjkanju primernih zemljišč oz. visokih cenah zemljišč. Dejavnost se zato seli in bolj razvija na obrobje Ljubljane v bližini avtocestnih priključkov (Komenda, Letališče Brnik ipd.). Industrijsko skladiščni prostori v Ljubljani so večinoma zastareli in nezadostne velikosti in oblike. Večina večjih industrijskih prostorov je zgrajena po zahtevah lastnika in uporabnika objektov. Povprečna starost industrijskih objektov, s katerimi so se izvajale transakcije v Ljubljani in Mariboru, je 50 let!

 

Novogradnje logističnih objektov v letu 2019 so:  logistični kompleks na Brniku Cargo-partner velikosti 25.000 m2, logistični center Lidl v Žalcu velikosti 57.000 m2, skladišče DSV Logistika v Naklu velikosti 12.000 m2, tik pred začetkom gradnje sta Mercator logistični Center v Ljubljani velikosti 92.000 in proizvodni kompleks Iskra Mehanizmi na Brniku velikosti 20.000 m2. V Sežani se načrtuje največji logistični center v Sloveniji v velikosti 122.000 m2.

 

Večje novogradnje proizvodnih objektov so: lakirnica Magna v Hočah, proizvodni obrat Sumitomo Rubber/Lonstroff v Logatcu in proizvodnja industrijskih robotov Yaskawa v Kočevju. V veliki večini gre za gradnjo za lastne potrebe.

 

V letu 2019 se je na nepremicnine.net za oddajo oglaševalo v Ljubljani 111.000 m2 in v Mariboru samo 8.000 m2 industrijskih površin. Povprečna starost oglaševanih objektov je bila 40 let.

 

Povpraševanje

Največji povpraševalci so mednarodna logistična podjetja, ki iščejo ustrezne objekte predvsem v bližini Ljubljane. Po manjših površinah pa povprašujejo lokalna proizvodnjo logistična podjetja. Povprečno najeta površina je bila 500, v Mariboru pa 1000 m2. Največji evidentiran najem industrijskih prostorov v Ljubljani je bil najem industrijskega kompleksa Autocommerce na Baragovi ulici v Ljubljani velikosti ca. 11.000 m2 po 2,4 €/m2 za nedoločen čas, v Mariboru pa najem proizvodnega kompleksa v bivšem Tamu velikosti ca. 18.000 m2 po 4,2 €/m2 za obdobje 3 let (Starkom).  Obseg najemnih poslov industrijskih površin v Mariboru že več let presega obseg poslov v Ljubljani, verjetno zaradi ugodnejše cene.

 

Obseg prodaj industrijskih prostorov je v letu 2019 močno upadla, večjih prodaj nad milijon evrov v letu 2019 ni bilo evidentiranih.

 

Najemnine in prodajne cene

Povprečne mesečne najemnine industrijskih prostorov v Ljubljani znašajo 4,4 €/m2 in v Mariboru 3,2 €/m2. Na povprečno najemnino v Ljubljani in Mariboru sta zelo vplivala že omenjena velika najemna posla na Baragovi in Tamu. Brez upoštevanja obeh, bi bila povprečna najemnina 5,2 €/m2 v Ljubljani in 2,6 €/m2 v Mariboru. Okvirne najemnine so prikazane v tabeli:

 

 

V Mariboru so se najemnine in prodajne cene industrijskih prostorov povišale ob sočasnem vpadu najemnih in prodajnih transakcij. Prodajne cene v Ljubljani ostajajo na isti ravni, podobno kot tudi najemnine.

 

 

NAJVEČJE TRANSAKCIJE

 

 

 

Daleč največje transakcije so se vršile na področju trgovskih prostorov. Avstrijska Supernova je od Centrice za 220 milijonov evrov odkupila 7 nakupovalnih centrov Qlandia. Za 100 milijonov evrov je lastnika zamenjalo tudi 15 Merkurjevih centrov. Kupec in prodajalec sta bila dva sklada s sedežem v New Yorku. Sledita dva posla prodaj 5 Tuševih centrov za skupaj 24 milijonov evrov.

 

Največja transakcija na področju pisarniških prostorov je bila prodaja poslovnega centra Feniks skladu Trigal za ceno med 25 in 30 milijonov evrov. Sledi prodaja kompleksa tobačna družbi Tobačna Center in prodaja poslovnih prostorov v objektu Situla.

 

Večje transakcije so se vršile tudi s hoteli: v začetku leta je bil za 14,2 milijonov evrov prodan Austria Trend Hotel družbi KD Skladi, družbi Golden Forest so Kompas Hoteli Bled prodali dva hotela za 10 milijonov evrov.  Damian Merlak je v Bohinju kupil štiri hotele za 8,4 milijona evrov.

 

 

VIRI IN METODOLOGIJA IZRAČUNA

 

  • „Evidentirani posli“ so povzeti po evidenci trga nepremičnin preko aplikacije Trgoskop.
  • Vsi posli so prečiščeni, nelogični in neprimerljivi posli so izločeni.
  • Upoštevane so samo transakcije na prostem trgu vključno s prostovoljnimi javnimi dražbami.
  • V najemnih poslih so zajeti vsi primerljivi najemni posli: z in brez obratovalnih stroškov ter opremljeni in neopremljeni.
  • Vse vrednosti so brez DDV.
  • Upoštevane so evidentirane „pogodbene površine“. Parkirišča, arhivi, skladišča in druge pomožne površine so pri statistiki pisarniških prostorov prilagojene s faktorjem 0,5.
  • Posredne prodaje nepremičnin preko prodaj deležev družb niso zajete (niso predmet evidence trga nepremičnin).
  • „Ponudba“ je povzeta na koncu vsakega polletja po javno objavljenih oglasih spletnega portala www.nepremicnine.net.
  • Morebitni večkratni/ponavljajoči se oglasi iste nepremičnine niso izločeni.

Informacije vsebovane v tem poročilu so pridobljene iz virov za katere menimo, da so zanesljivi. RE/MAX Commercial ne more prevzeti odgovornosti za njihovo pravilnost. Uporabnikom poročila svetujemo, da se pred sprejemanjem odločitev na osnovi tega poročila posvetujejo s strokovnjaki.

 

 

LJUBLJANA, MAREC 2020

 

 

povezava na celotno pdf poročilo: Poročilo2019.pdf

 

 

 

Vaš partner za

poslovne nepremičnine

RE/MAX Commercial

RMC, poslovne nepremičnine, d.o.o.

Dimičeva ulica 13, stavba GZS

1000 Ljubljana

 

T: +386 1 589 83 86